优益配中海地产，离“利润王”越来越远｜冷眼看财报

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房地产行业深度调整之际，巨头也出现分化。

3月31日，中国海外发展有限公司（0688.HK，以下简称“中海地产”）披露最新2024年度业绩，销售增长、现金流充足，只是离曾经的“利润王”宝座越来越远，和同样是央企的华润置地在盈利能力方面也拉开差距。（登录南方+房向标，了解更多房企信息）

Wind数据显示，2024年中海地产实现总营收1851.54亿元，同比减少8.48%；毛利润327.6亿元，同比减少20.38%；归母净利润156.36亿元，同比减少38.95%。

按中海地产方面口径，其利润全行业第二，为全行业仅有的两家利润过百亿的房企。另一家是谁呢？是同为央企的华润置地，其2024年归母净利255.8亿元，“怒甩”中海地产近百亿。

除了归母净利润的规模被华润置地甩开，代表盈利能力的毛利率和净利率差距也在拉大。

数据显示，期内，中海地产毛利率17.70%，跌至20%以下优益配，净利率不足10%，跌至9.61%。同期，华润置地毛利率21.64%，净利率12.08%。

事实上，“利润万”的宝座早就被华润抢走。2023年中海地产归属股东净利润率为12.6%，比前一年下降0.9个百分点，低于同行华润置地的14.9%。

究其原因，两者已经处于不同的发展模式了。事实上，中海地产卖楼不比华润置地少。按照中海地产方面的口径，2024年全年销售合约额3106.9亿元，逆势同比增长0.3%，权益销售排名行业第一。

中海地产目前主要是房地产开发业务单轮驱动，但是华润置地已经形成多轮驱动，并且成效显著：2024年华润置地经常性业务（包含经营性不动产及资管业务、轻资产管理和生态圈要素型业务）收入为416.5亿元，利润贡献破百亿。

中海地产也在培育“第二增长曲线”。2020年以来，中海商业的收入实现了近13%的增长，其中中海环宇系购物中心收入的复合增长率27%，面积增长率达20%。

但是规模盘子还不大，商业物业运营的营收同比增长12.1%至71.3亿元，其中写字楼租金收入35.7亿元，购物中心租金收入22.6亿元，长租公寓收入2.7亿元，酒店及其他商业物业收入10.3亿元。

但毋庸置疑的是，中海地产还是一家稳健的房企。

在众多房企流动性吃紧的背景下，中海经营现金净流入464.5亿元，在各大房企均已披露业绩的形势下，中海的经营净现金流属行业最多，期末持有现金1241.7亿元，财务也一直稳健。对照“三条红线”标准，中海继续稳居“绿档”且各项指标保持优秀。资产负债率55.8%，处于行业最低水平区间，净借贷比率29.2%；加权平均融资成本3.1%，继续保持行业最低区间。

此外，“子弹”也充足。在土地投资方面，中海2024年总购地金额806亿元，新增权益投资额696亿元，新增购地金额行业第一。四个一线城市权益投资额占73.5%。其中，仅12月单月，中海拿地6宗，包括位于北京丰台、深圳南山的两宗“百亿地块”。

业绩会上，管理层表示，虽然全国商品房销售规模较行业高峰下降了近一半，但依旧近10万亿规模，未来依然是一个巨大的市场。中海将坚持长期主义，持续深耕不动产开发运营主航道。同时也表示，未来将会深化今天、明天、后天的三大产业结构，“下一个五年将在保持战略定力的同时，赋予今天、明天、后天三大产业进一步做大、做优、做强的目标任务，推动公司持续稳健高质量发展。”

据了解，中海的住宅开发主业即“今天”产业；商业资产管理被视为“明天”产业，主要包括写字楼、购物中心、星级酒店等投资开发；“后天”则是创新业务。

被视为“今天”的房地产开发业务仍是压舱石，但是却出现了营收9.42%的同比降幅。代表“明天”的业务尚在成长中，仅占比营收3.85%。中海地产的“明天”仍比较遥远。